房产中介大补“内功”
阳春三月，经历了一个漫长的冬天后，苏州的二手房市场也随着天气逐渐回暖。可是，受去年国家出台的一些宏观调控政策的影响，二手房市场的元气还需要慢慢恢复。记者在走访了苏州几家大的房地产中介公司以后发现，苏州的二手房市场成交量有所上升，有些观望的市民已经出手，但经过一个冬天“禁锢”后苏州二手房市场仍然处于市场的回调期。
中介业务仍以租房为主期待房交会能推波助澜
走进我爱我家的大门，热情的业务员会齐声说：“欢迎光临，先生您是要买房还是卖房”。当记者说明采访来意后，业务员脸上还是依稀有些失望，因为没有客户，他们的日子难捱。其实，像这样的现象在苏州的许多中介公司里很是平常。我爱我家的企划部经理说，虽然现在的二手房交易有所抬头，但跟往年的旺季相比，可算是冷清多了。他说，需要买房子的市民数量没有改变，只不过是他们更多关注房子价格什么时候能够再跌掉一点，因此苏州二手房市场的刚性需求仍很强烈。不过，这样的等待和观望，会让靠收取佣金吃饭的房产中介公司日子难熬。据悉，目前中介公司承担的业务还是以租房者居多，大约占到六成多。而在买房者当中，也还是以外地年轻人居多，大概占到60-70%。这群人当中大部分是需要贷款的，现在，银行又将贷款额度由按年度划分到按季度划分，因此在银行信贷方面，一些中介公司也遭到了不小的压力。一些大的中介公司正在积极寻找应对措施，如何度过料峭春寒。
原来，一些中介公司会向客户许下种种承诺，诸如在多长时间将房子卖掉等，现在可不敢轻言了。因为，目前的市场似乎还没有真正的“火热”起来，还是在等待中过渡罢。据悉，4月18日，苏州春季房交会将开幕，许多房产中介公司已经摩拳擦掌翘首企盼了。他们纷纷准备了充足的房源，再花上一番工夫，如何让自己的展位更眩目，有创意，能吸引更多的眼球，都在开始大动脑筋。并希望能够利用这样一个契机，让苏州的二手房市场再“火”起来。
投资投机渐渐退出舞台引导买卖双方尤显重要
苏州兆丰不动产的董事长杨肇锋对于苏州的二手房市场有着这样的看法。他说，2007年的苏州房屋成交量比2006年增长了20%多，应该说，这里面有投资、有投机、也有自然增长。就目前的苏州二手房市场，应该不是一个很好的投机和投资行为施展的舞台了。因为，苏州的房屋交易税收相对于其他城市来说还是比较高的，如果要是利用二手房进行投资，要考虑到每一个过程的细微变化。因此，在苏州炒房是一件很难的事情。分析目前二手房市场呈现出的有些价位虚高的现象，他说这样从买卖双方的心态上考虑，第一是卖房希望自己的房子能够卖得越高越好，可是买方觉得最好能够便宜点。这也就是买卖双方观望者多的原因。对于最近一些房地产商将自己的楼盘做降价处理，他说这也在无形之中引导房产市场朝着平稳的价格过度。对于二手房业主是个警惕，对于买者来说，如果单纯做投资的话可能会无利可图，很有可能会出现“负的现金流”，一直贴不起就会忍痛“割肉”。
如何应对目前这种二手房市场的办法，杨肇锋说，二手房的业主跟开发新楼盘的房产开发商相比而言，在很多方面处于劣势。其一是买二手房的手续烦琐，又要看房又要商讨价格，还要看是否满5年，还要过户等等，手续烦琐而且拖的时间比较长；再有是许多业主会将各种费用转嫁到买房者的头上，他们只要净到手上多少钱就可以了，许多时候，应该说买房者是处于一个被动的地位；另外，许多业主是“各自为政”，你有你的房子，我有我的房子，大家一起卖，可卖起来却大相径庭。同样地段同样房龄的房子，价格上会有很大的出入，原因是很多业主在房屋交易过程中，并没有客观分析市场。杨肇锋表示，房产中介没有办法左右二手房市场，而中介公司能够做到的就是怎样帮助业主客观分析市场，不要客户说多少钱就多少钱。其实，我们中介公司的业务员完全可以根据目前的市场行情，给他们出一个指导价，这样既是对房产市场负责，也是对客户负责，同时，还得做好买房者的工作。只有根据市场走向，再加上客观分析，让卖房者降一点，再让买房者涨一点，使双方达到一个契合点，买卖就成功了。
应抓紧时机苦练“内功”家装市场面临同样困顿
尽管兆丰不动产从事的是中高端房产中介，可是在业务上也受到了一定的影响。杨肇锋建议，房产中介公司要开源节流。比如可以增加其他业务，加强员工的培训，以及对店长和经理进行更高品质的业务指导，开加盟店等办法。就目前而言，房产中介公司虽然“活计”是少了一点，但对于自身来说，也是一个苦练“内功”的机会。他坦陈，“看一个城市的道德好不好，看房产中介”。他说：“因为房产中介交易往往牵涉很大一笔资金，比较容易反射出人性贪婪、自私的一面，实际上大家都应该有雅量，委托方要有雅量让中介赚取它应该得到的服务费，而作为中介人员来说，也应该更高地提高服务意识。”因此，杨肇锋始终觉得干这样一行其实吃的也是良心饭，因此，他对自己的员工有更高的要求。他说，养兵千日，用兵一时。在这样一个业务量相对较少的时期，正是练兵的好时候。提高员工的能力显得更加重要，能力达到了，业绩也就会跟着提升。
对于二手房的市场前景，杨肇锋表示，到5月份将会迎来一个高潮，由于股票市场近期的浮动比较大，可能会有一部分资金转向二手房市场。但不会达到怎样的火热程度，估计到8月份，整个二手房市场热度将逐步上升稳定。因为，毕竟苏州的二手房市场的刚性需求很大，相对而言，投机的成分将越来越少。
受到二手房市场的影响，苏州的家装公司的生意也冷清了不少。记者在苏州一家比较大的装饰公司里，看到许多员工坐着没事做，表情也极无奈。一个员工说，现在打电话的、来咨询的客户比以往少了一半都不止。进驻苏州的某北京装饰公司负责人说，再这样下去，我们准备裁员了，因为现在的业务量根本不需要这么多人来做。而绝大多数的装饰公司表示，苏州的楼市，特别是二手市场很快会热起来的，困难是暂时的，熬过这一段，我们的业务会好起来的。
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银行压缩房产商贷款对二手房交易类贷款无影响
[提要]日前，部分银行收紧房地产开发贷款的消息不胫而走，引得市场一阵恐慌，不少房贷者揣测央行的放贷 “闸口”是不是又要收紧了？新一轮房价下跌 “论”在北京楼市迅速 “散播”开来。
日前，部分银行收紧房地产开发贷款的消息不胫而走，引得市场一阵恐慌，不少房贷者揣测央行的放贷 “闸口”是不是又要收紧了？新一轮房价下跌 “论”在北京楼市迅速 “散播”开来。
贷款概念混淆二手房交易类贷款无影响
就此，记者连线了贷款服务机构“伟嘉安捷”专家，伟嘉安捷表示：自去年央行六次加息，房地产金融政策频繁出台之后，房贷者对涉及与“贷款”二字相关联的政策类文章都较为敏感。虽然，目前有消息称“08年房地产开发贷款的增长可能会略有压缩”但也仅限于对土地开发贷款的发放，对个人贷款以及二手房交易类贷款不会有任何影响。
交易类、非交易类贷款总量出现增长势头
从个贷服务机构统计的数据来看，目前二手房市场的交易类过户贷款以及非交易类贷款中符合条件的“抵押消费贷款”等，银行都是能够准予批贷并进入放款流程。尤其是2月份春节过后，二手房市场交易类过户贷款有明显上升趋势，环比增长13%左右；非交易类贷款同时也在稳步上涨，环比增长5-8%左右。
打破市场观望 “僵局”上半年贷款买房合适宜
年初央行订下了货币从紧的新一轮宏观调控基调后，二手房市场中不少购房者出现观望心理，市场上频出各种“版本”的房价下降“学说”，搅得“人心慌慌”。那么，现在买房究竟合不合适宜？专家认为，其一，从银行放贷来看，并未出现过分“严紧”的迹象。今年央行给予各地方银行下放的房屋贷款类总量指标并未少于去年，再加上8月份又要面临“奥运会”的召开，在此之前，各银行会在“货币从紧”的政策纲领下抓紧时间放贷，只要房贷者符合贷款条件与要求，银行还是能够配合放款的。其原因一部分是为了缓解年底房贷总量任务的“积压”，另一部分也是为了满足广大房贷借款人的切身需要。其二，从二手房房源来看，更多优质房源“井喷”释放利于购房者。目前房地产市场中的二手房市场价格如此之贵，或多或少是“拜”房源少、客户多的“供需矛盾”所赐。尤其是经历了“07房地产金融政策年”之后，现在房地产市场上开发商已出现价格打折势头，而二手房市场价格也随之平稳了许多。再加上不少老百姓认为房价会下跌，在这样的心理因素影响下，许多拥有二套、三套甚至多套房屋的业主开始急于“套现”、出售房产，使得不少优质房源流入二级市场。“伟嘉安捷”专家认为，从这两点来看，上半年贷款买房堪称为上上之选。
几类人群资质不良者可能无法通过银行审批
“伟嘉安捷”专家指出，现在贷款买房应注意的是银行对于借款人的审核资质更加严格了，比如信用卡逾期次数过于频繁，或者干脆不还的；借款人无法提供收入证明的；18岁以内年龄偏小的以及65岁以上年龄偏大的；银行贷款有多套房产在身的人群等等，上述几类人群在申请房屋贷款时有可能无法过银行的审批“关”。所以，平时积累良好的信用资质十分有必要，因为在贷款买房时通过银行征信系统查询，借款人信用资质好与坏会“一目了然”的呈现出来。
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新房打折波及存量市场上海中外环二手房降价
近日，网上一则“近期沪上打折优惠楼盘”的帖子不仅触动了开发商的心理底线，还撼动了二手房小业主的“不降价”心理。、
“打折帖”掀风波
该帖说：沿海丽水馨庭目前在售165-180平方米左右的联排别墅，每平方米优惠400元。此次活动有效期为2008年1月15日-3月31日。绿洲康城亲水湾有意向的客户可携带年收入不低于10万元的收入证明，前往接待中心办理购房VIP卡，凭VIP卡可享受购房98折优惠……除此之外，更多的新盘低价开盘。长宁馥邦上次开盘均价1.4万元/平方米，时隔半年多后再次开盘，报价已涨至2.2万元/平方米。不过，附近的楼盘如天山河畔花园2.7万元/平方米，即将开盘的天山华庭也要2.5万元/平方米左右，都高于该盘。浦东三林板块浦发博园预计近期开盘，均价1.3万元/平方米。而2007年11月，同一板块开盘的万科新里程价格为1.8万元/平方米，12月份开盘的金谊河畔，销售价格调整到1.4万元至1.5万元/平方米。此类例子还有很多。
小业主“心慌慌”
仔细分析这些楼盘发现，低价开盘或是促销打折的楼盘，包括万科旗下参与打折的不少楼盘，绝大部分位于中外环线之间。开发商主动降价无形中给周边小业主对未来房价预期蒙上了“阴影”。
在中外环线附近，一些小业主也开始悄悄降价。比如在普陀，成交价格较放盘价格下调5%左右的屡见不鲜。据美联普陀区区域经理张磊介绍，不少房东本来就承受着利率上调带来的压力，现在遇到一手楼盘降价促销，他们下调房价的意愿更加强烈，估计至少增加了两成。很多业主表示，如遇到诚意买家，价格还有一定的商议空间。据中原地产统计，九亭板块去年10月二手房成交均价1万元/平方米，而现在个别成交价已降到9300元/平方米左右。
即使在局部市中心板块，小业主对挂牌价也产生松动。北外滩板块的代表楼盘白金府邸、耀江国际广场等楼盘有业主已将总价下调了3%左右。更有甚者，新外滩花园较好楼层的业主，在有了合适的买家面议后，主动将开价420万元的三房，下调至385万元，降价幅度达8%。
二手房价“角逐”
二手房业主比一手房开发商更容易对价格产生波动。
汉宇地产市场部人士表示，虽然“降价”看起来是开发商的事，与二手房市场关系不大，但实际上会对小业主产生重大的心理影响。为了加速成交，小业主你降我降的策略会对局部二手房产生不小冲击。
更重要的是，一二手房价格会产生比对效应。美联物业上海区总经理冯泓睿认为，一手房与二手房价格具有相互的指导性，一手房降价效应会导致二手房价格松动，并且二手房市场挂牌房源明显增多。比较明显的信号是一些优质房源的出现，而此前这些房源由于位置佳、租赁行情好，很少现身市场。
在一些区域二手房价与一手房价已相差无几，尤其是在一手房供应偏多的区域，二手房受压程度更大。比如在中外环线附近，今年住宅重心向外扩展，其中近郊占26％，远郊占44％。这两个区域又是二手房抛盘量最大的地区，必然会产生一连串的价格“角逐”。
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